Продать в кризис: где и почему сегодня идет успешная реализация квартир

Продать в кризис: где и почему сегодня идет успешная реализация квартир

Недвижимость во Франции

Где и почему сегодня идет успешная реализация квартир

Финансово-экономический кризис привел к значительному снижению спроса на недвижимость в Москве и Подмосковье, но все же не до нуля.  Сделки по покупке квартир осуществляются и в нынешних условиях, а в некоторых ЖК продажи идут прямо-таки бойко, будто им и кризис не помеха. Видимо, они чем-то выделяются из общей массы построенного и строящего жилья в столице, становясь особенно привлекательными для покупателя. В природе кризисного спроса мы и решили разобраться.

Бюджет покупки
Спрос на недвижимость начал снижаться еще в августе–сентябре 2008 г., а минимальное количество реальных сделок было зафиксировано в ноябре 2008 г. – январе 2009 г. Так, по данным компании «МИАН» в декабре 2008 г. спрос на новостройки в Москве сократился почти на 10-15% по сравнению с предыдущим месяцем, а общее снижение относительно начала 2008 г. составило более 50%. Складывается ощущение, что сегодняшний рынок стал потихоньку оживать. Например, «в мае количество заявок на покупку элитного жилья превысило январские показатели более чем на 50% и в абсолютном выражении практически достигло прошлогодних показателей», — свидетельствует управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Но, конечно, всем сегментам рынка жилой недвижимости до уровня спроса прошлого года еще далеко.

По закону экономики при низком спросе и большом количестве разнообразных предложений условия рынку диктует покупатель, он может предъявлять повышенные требования к качеству, настаивать на дисконте и рассрочках. Риэлторы утверждают, что в настоящее время главную роль в выборе квартиры, особенно в новостройке, играет стоимость предложения. В сегменте эконом-класса наибольшим спросом пользуются квартиры по цене от 3 до 9 млн. руб. в Москве и от 1,8 до 4 млн. руб. в Подмосковье.

Эта тенденция характерна и для дорогого жилья.  «Среди основных изменений в структуре спроса – значительное снижение бюджета: год назад почти 30% всего объема спроса в нашей компании приходилось на бюджеты более $3 млн., а в первом полугодии 2009 г. более 65% всех запросов сосредоточено в сегменте до $2 млн., — сообщает Константин Ковалев. — Дисконты при этом достигают беспрецедентных значений, например, весной пентхаус в одном из элитных домов в районе Пресни при стартовой цене в $17 000 за кв.м. был продан по $11 000 за кв.м».

Причина уменьшения бюджетов не только в падении цен. Сегодня многие столкнулись с сокращением доходов, не приходится рассчитывать и на ипотечные кредиты. Как результат, довольно резко сократился спрос на многокомнатные квартиры, зато увеличился спрос на жилье в области. «Новые жилые комплексы в Подмосковье – это, как правило, монолитно-кирпичные дома, расположенные на достаточно большой территории возле зеленых зон, т.е. зачастую соответствующие по параметрам московскому бизнес-классу – если бы только они находились в столице. В условиях нынешней финансовой ситуации и сокращения ипотеки такие ЖК выглядят привлекательнее старого жилого фонда спальных районов Москвы, сопоставимого с ними по стоимости», — утверждает руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

Запросы покупателей
Было бы ошибкой считать, что важна только цена.  Как говорит ведущий аналитик OOO «НДВ–Недвижимость» Ольга Новикова, опираясь на результаты опроса клиентов компании, «действительно, около 40% покупателей в первую очередь обращают внимание на стоимость квартиры, но, как правило, люди ориентируется на совокупность факторов. Около 30% наших клиентов называют приоритетными сроки сдачи дома и репутацию компании-застройщика. Местоположение объекта является важным фактором для 20% покупателей».

Еще одна тенденция нынешнего «кризисного» рынка недвижимости – недоверие покупателей к строящимся ЖК. «Сегодня стройки замораживались одна за другой, в такой ситуации люди опасаются вкладывать деньги в недостроенные дома, максимальное доверие вызывают проекты, которые находятся на завершающей стадии», — считает Ольга Якуничева, старший менеджер отдела вторичного жилья ЗАО «Русский дом недвижимости». Правда, стоит учитывать, что в таких домах выбор квартир весьма ограничен, жилье, удовлетворяющее всем личным запросам, легче найти именно в строящемся объекте. Поэтому некоторые покупатели склонны рисковать. Так, по данным опроса компании «НДВ – Недвижимость»  37% ее клиентов готовы приобретать квартиру на нулевой стадии строительства, но только 6-7% при этом могут совершить покупку у неизвестного застройщика или при отсутствии полного комплекта документов.

Читайте также  Самостоятельный ремонт квартиры в новостройке VS Отделка от застройщика

Директор по маркетингу холдинга МГСН Елена Максименкова также соглашается с тем, что клиент обращает внимание на правильное оформление документации по строительству, на срок сдачи ГК и порядок передачи права собственности на покупаемое жилье. «Кроме того, покупатели обращают внимание на репутацию застройщика и наличие у него завершенных объектов. Также позитивно на спрос влияет факт кредитования строительства крупным государственным банком, например, Сбербанком», — добавляет эксперт.

Благодаря снижению цен на недвижимость потенциальные покупатели даже в эконом-классе стали обращать внимание на качество жилья, экологическую чистоту района, инфраструктуру, видовые характеристики квартир, грамотные планировки и наличие ремонта. По этой же причине те, кто до кризиса могли рассчитывать лишь на жилье эконом-класса, сейчас рассматривают предложения в бизнес-классе. А покупатели, собиравшиеся приобретать жилье бизнес-класса, все чаще засматриваются на квартиры в домах класса «бизнес+» и даже премиум, соглашаясь пожертвовать 10-15 квадратными метрами в пользу качества, отмечают эксперты.

Здесь покупают
Итак, основные тенденции понятны. Давайте теперь рассмотрим и разберем рецепты успеха на некоторых конкретных примерах, которые нам удалось выявить, пообщавшись с риэлторами.

Например, активно раскупались квартиры в Доме на Коровинском шоссе от ГК «Пионер» (в мае на этом объекте была продана последняя квартира). Можно было бы объяснить это тем, что к моменту воцарения на рынке кризиса строительство дома уже находилось на завершающей стадии — ввод в эксплуатацию ожидается осенью 2009 года. Однако бойко продавались и продаются квартиры и на другом объекте того же застройщика — в ЖК «Лазаревское» (монолит-кирпич, строится в Южном Бутово), завершение строительства всего комплекса запланировано на конец следующего года (сегодня закончен монтаж корпуса «А», ведется монтаж 18-го, 10-го и 11-го этажей корпусов "Б", "В" и "Г" соответственно.

Как рассказали в компании,  в начале октября 2008 года продажи на объекте стали единичными. Чтобы стимулировать спрос, в ноябре была установлена «справедливая цена» — на 25-30% ниже пиковых значений лета: в среднем  95 тыс.руб за кв.м (по сравнению со 120 тыс.руб. летом 2008 года) В поддержку снижения цен была проведена рекламная кампания «Никаких распродаж, у нас такие цены». Результаты не заставили себя ждать: в декабре интерес оживился, в день было от 40 до 70 обращений, а уже в январе-феврале количество реальных сделок вернулось на докризисный уровень. С августа текущего года застройщик уже трижды повышал цены на квартиры в жилом комплексе в связи с возросшим спросом и высокой стадией строительства.

«Пожалуй, на вопрос, почему наш ЖК пользуется спросом, я бы ответила так: основных слагаемых три – это хорошее качество объекта, при этом адекватная цена и положительная динамика строительства – объект строится активно и бесперебойно. Кроме  этого, большинство покупателей сегодня волнует вопрос надежности. Наш комплекс строится при участии кредитных средств Сбербанка России, который гарантирует своевременное финансирование строительства. Еще один аргумент в пользу надежности — участие в проекте государственной структуры – Федеральной Службы Охраны РФ, один из корпусов в комплексе передается этой службе», — говорит руководитель отдела маркетинга и PR группы компаний «Пионер» Ирина Романова.

Читайте также  Квартира в панельном доме – оптимальное соотношение цены и качества

Сегодня хорошими темпами идут продажи и в жилом микрорайоне эконом-класса Марфино (станция метро «ВДНХ»), девелопером которого является компания «Ведис Групп», а одним из агентов по реализации – компания «НДВ-Недвижимость». «С каждым месяцем мы наблюдаем постепенный рост покупателей в Марфино. Это объясняется тем, что стройка идет активными темпами. Часть домов (51 мкр.) была построена менее чем за год и уже сдана ГК, в них идет заселение, другие дома находятся на различных стадиях готовности и продолжают активно строиться», — рассказывает Ольга Новикова.

Привлекает Марфино и ценами. На сегодняшний день они начинаются от 88 тыс. руб. за кв.м. «Однушки», имеющиеся в продаже на сегодняшний день, стоят от 3,7 до 4,2 млн. руб., «двушки» – от 5,2 до 6,3 млн. руб., трехкомнатные квартиры – от 5,4 до 7 млн. руб. Заметим, что в микрорайоне изначально были установлены весьма привлекательные цены, которые по мере готовности объекта только росли. Так, не более месяца назад стоимость кв. м начиналась от 70 тыс. рублей, а установленные на сегодняшний день минимальные цены были верхним пределом стоимости квартир.

Еще один пример объекта эконом-класса с хорошими показателями по продажам приводит компания МГСН – это ЖК «Град Московский» из 17-этажных кирпично-каркасных домов с собственной инфраструктурой (магазины, кафе, детский сад, школа, ФОК, подземная парковка и два наземных гаража), расположенный на Юго-Западе Москвы в 7 км от МКАД по Киевскому шоссе. «Конкурентоспособность ЖК обеспечена доступной ценой (от 50 тыс. руб. за м.кв. – от ред.), близостью к Москве (7 км от МКАД), разноплановостью серий домов и планировок квартир, инфраструктурой, высокой степенью готовности. Проект входит в завершающий этап, даже несмотря на сложности, порожденные кризисом. Построены корпуса двух очередей строительства, заканчивается монтаж школы и детского сада, в настоящее время идет работа по прокладке и монтажу коммуникаций и по благоустройству территории. В проекте задействованы не только силы крепко стоящих на ногах строительных компаний, но и деньги надежных инвесторов, так что уже в конце этого года планируется первый этап ввода в
эксплуатацию", — объясняет спрос на квартиры в ЖК Елена Максименкова.

Дорогие вы наши
В сегменте дорогой недвижимости ряд риэлторов отметили ЖК «Парк Палас», «11 Станиславского», комплекс «Четыре Солнца», ЖК «Доминион» и другие.

«Темпы продаж по объекту «11 Станиславского» оказались в два раза выше, чем в среднем по элитному сегменту, что объясняется высокой степенью готовности и стратегией застройщика: для привлечения покупателей цены были снижены с $23 300 в январе 2009 г. до $11 300 в мае. Еще один проект, заслуживающий пристального внимания – ЖК «Четыре Солнца»: хотя комплекс находится на стадии строительства и завершение планируется только в 3 квартале 2010 года, компания-застройщик сделала все для активизации продаж: обеспечила высокие темпы строительства и привлекательные цены и использует только «белую» схему реализации – договор долевого участия», — рассказывает Константин Ковалев.

А вот как объясняют успешные продажи на своих объектах сами девелоперы. «Начиная с марта 2009 г. в ЖК «Одиннадцать Станиславского» совершается не менее трех сделок в месяц, что для жилой недвижимости премиум-класса является хорошим показателем даже на стабильном рынке. Мы не устраивали специальных акций, чтобы стимулировать спрос, а лишь адекватно реагировали на изменение экономической ситуации, что привело к коррекции ценовой политики. В марте мы, на мой взгляд, очень своевременно провели довольно большую рекламную кампанию, что дало преимущества перед конкурентами, ведь тогда многие застройщики не рисковали вкладывать средства в продвижение своих объектов», — говорит Наталья Шичанина, руководитель продаж проекта «Одиннадцать Станиславского». Конечно, нельзя сбрасывать со счетов и хорошие характеристики самого объекта, такие как развитая и весьма оригинальная внутренняя инфраструктура на территории размером свыше 4 га (в частности, планируется устроить профессиональный театр и разбить вишневый сад), наличие уникальных характеристик квартир (например, в каждой предусмотрена возможность установки дровяного камина) и, конечно, степень готовности дома (уже пройден 1-ый этап приемки в эксплуатацию).

Читайте также  Ремонт от застройщика: две стороны одной медали

Поделился секретами и начальник отдела маркетинга и бизнес-планирования ООО «Легион Строй Ресурс» (входит в группу компаний «Легион Девелопмент») Алексей Лухтан: «В начале 2009 года, когда комплекс «Четыре Солнца» находился на начальной стадии строительства, продажи носили единичный характер, но в апреле-мае мы отметили серьезное повышение интереса, вызванное общим оживлением на рынке, началом масштабной рекламной кампании комплекса и большим объемом выполненных с начала года строительных работ». ЖК «Четыре солнца» строится в Замоскворечье, состоит из 4 корпусов в неоклассическом стиле. «Наш объект популярен, потому что его характеристики соответствуют ожиданиям покупателей от объектов данного класса. Немаловажны и положительная репутация компании, и высокие темпы строительства, поскольку оно осуществляется за счет наших собственных средств. У нас нет планов по дополнительному стимулированию спроса, так как нынешние цены полностью адекватны уровню и качеству объекта на стадии его строительства», — рассказывает Лухтан. Правда в летние месяцы – время традиционного снижения покупательской активности – на объекте действовал  льготный курс доллара США.

Рецепт успеха
Из всего изложенного напрашивается несколько обобщений. Прежде всего, шансы на хорошие продажи есть у ЖК, уже сданных госкомиссии, либо тех, которые находятся на высокой стадии готовности. Однако  не менее важна хорошая динамика строительства, которая вселяет в покупателей уверенность в своевременной сдаче объекта. Дополнительным стимулом к покупке служит  наличие у застройщика надежных источников финансирования (покупателей привлекают дома, строящиеся либо на собственные средства девелопера, либо с привлечением кредитов крупных банков). Все вышеперечисленные объекты отвечают всем или части этих требований. При этом у объекта должна быть и адекватная, не завышенная цена: в указанных ЖК она либо изначально соответствовала качеству и уровню объекта, либо была скорректирована в соответствие с изменениями в экономике и на рынке недвижимости.

При этом востребованы ЖК, у которых качество предложения при прочих равных (например, сопоставимой стоимости) несколько выше, чем у конкурентов – это может быть какое-то преимущество в расположении, особо удачные планировки и т.п. «Покупатель имеет возможность выбрать квартиру на любой вкус, и естественно, самыми первыми раскупаются квартиры с благоприятным соотношением «цена/качество»: в домах, расположенных в популярных районах города, отвечающих всем критериям качества, владельцы которых готовы предоставлять значительные скидки», — делает вывод Константин Ковалев.

Еще один немаловажный фактор, способствующий хорошим продажам – большое внимание компаний-застройщиков к продвижению своих объектов на рынке. Практически на всех рассмотренных проектах для стимулирования продаж были проведены и проходят довольно заметные рекламные кампании. Потому что, как бы ни был хорош товар, об этом еще нужно суметь рассказать.

Закрыть меню